Преди да продаде собствения си недвижим имот на друго физическо или юридическо лице, всеки собственик следва да провери дали държавата и общината имат право на предимство пред трети лица при изкупуването на имота.
Правното основание за това произхожда от чл. 199, ал. 1 от Закон за устройство на територията (ЗУТ), който гласи, че държавата и общината имат право пред трети лица да изкупят недвижим имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект - публична държавна или публична общинска собственост.
Респективно това право на държавата или общината е скрепено със съответстващо му задължение на собствениците - частни лица. Те могат да продадат своя имот или части от него на трето лице само след като го предложат за изкупуване на държавата или на общината в зависимост от предвижданията на подробния устройствен план и представят писмен отказ на нотариус. В отказа задължително се посочват условията, при които е било предложено изкупуването.
С нормата на чл. 199 ЗУТ се цели избягването на принудителното отчуждаване на частни имоти, когато те са предвидени за изграждане на обекти - публична държавна или публична общинска собственост, чрез създаване на възможност държавата или общината с предимство да замести купувача по предстояща покупко-продажба при вече уговорени между продавача и потенциалния купувач условия. Касае се за форма на ограничаване на намесата на публичната власт в частноправните отношения, респективно за норма, която гарантира конституционния принцип на неприкосновеност на частната собственост(1). Признатото право на държавата или общината на „първи купувач“ може да се осъществи само ако съществува предложение и приемането му между равнопоставени субекти (съгласуване на воли по смисъла на гражданското законодателство). Следователно се предвижда правото на разпореждане с имот, подлежащ на отчуждаване, да се осъществява по начин, сходен с общия гражданскоправен ред, при който общината или държавата не упражняват властнически правомощия, а встъпват в гражданскоправна сделка или съдействат за сключването й между трети лица. Ето защо както съгласието за изкупуване, така и отказът имотът да бъде изкупен от държавата или общината в хипотезата на чл. 199 ЗУТ, не представляват израз на осъществявана от тях административноправна дейност. Задължението на посочените субекти, при липса на съгласие с предложените параметри на сделката, да представят писмен отказ от изкупуване, произтича от императивна норма на закона, която няма административен характер. В тази връзка, съдът намира, че отказ на държавата или общината да изкупи имот по реда на чл. 199 от ЗУТ не би представлявал индивидуален административен акт по смисъла на чл. 21 от Административно процесуалния кодекс. Следователно той не може да бъде обжалван по административен ред като такъв. Всъщност отказът да бъде изкупен имотът не влече след себе си негативни последици за собственика на имота – вследствие на него той получава право да продаде имота на трети лица, но съгласно чл. 199, ал. 2 от ЗУТ трябва да представи отказа на нотариуса.
Въпреки че на теория правилото на чл. 199 от ЗУТ изглежда непротиворечиво, приложението му е свързано с редица практически проблеми:
1. Не е безспорно дали за държавата или общината възниква право на „първи купувач“, когато за отчуждаване е предвидена само част, а не целият продаваем недвижим имот.
2. Не е определено конкретно за кои обекти се отнася предвиждането на подробния устройствен план – за публична държавна или за публична общинска собственост.
3. Не е предвидено задължение за държавата или общината да предоставят писмен отговор на отправилия предложението, нито е определен срок, в който трябва да бъде даден отговорът.
4. Липсва санкция за държавния или общинския орган, при непредставяне на отговор от тяхна страна, когато такъв е поискан. В тази връзка не е уточнено и дали може да се претендира обезщетение за вреди от съответния държавен или общински орган, когато такива биха могли да възникнат от бездействието им.
5. Няма изрично определена последица от нарушаване на разпоредбата на чл. 199 от ЗУТ, в случаите, когато тя е приложима. Последното, наред с всичко останало, дава възможност на нотариусите при всеки конкретен случай по свое усмотрение да извършат или да откажат поискана покупко-продажба до изпълнение изискванията на чл. 199 от ЗУТ.
Може да се спекулира, че отговор на някои от проблемите се дават по аналогия с чл. 49, ал. 1, т. 2 от ЗУТ (относно срока за отговор) или с изведения в съдебната практика императивен характер на разпоредбата на чл. 199 от ЗУТ. Това в никакъв случай обаче не дава основание да се приеме, че в действащата нормативна уредба или в съдебната практика се съдържат конкретни изчерпателни разрешения на посочените проблеми.
Изложеното води до заключението, че не е налице единен подход, който винаги да се следва при приложението на чл. 199 от ЗУТ. Това дава основание да бъде предложен вариант за действие, при който дори при най-малко съмнение, дали е приложима процедурата по чл. 199 от ЗУТ, тя да бъде осъществявана от продавачите. Обратното би довело до ситуация, в която извършената сделка без провеждане на процедурата по чл. 199 от ЗУТ, да бъде оспорена и в най-лошия случай – да бъде обявена за недействителна.
(1) чл. 17, ал. 3 от Конституцията на Република България