Наемодателите на недвижими имоти често се сблъскват с един проблем. Той се проявява при неправилно развитие на наемното правоотношение и е особено актуален в настоящата ситуация на COVID-19. Това е невъзможността да бъде заличен вписан договор за наем в съответната Служба по вписванията[1] по местонахождение на недвижимия имот.
Както е добре известно, на основание чл. 112 от Закона за собствеността, има възможност да бъде вписан в съответната Служба по вписванията договор за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година. Последицата от такова вписване е, че при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан (аргумент от чл. 237, ал. 1 от Закон за задълженията и договорите). Проблемната ситуация се създава, тогава когато сключеният и вписан договор за наем трябва да се развали предсрочно, поради неизпълнение на задължения от страна на наемателя. При тази хипотеза се поставя въпросът дали след надлежно разваляне на договора за наем наемодателят самостоятелно може да извърши заличаване в съответната Служба по вписванията. Наемодателят има интерес от такова заличаване, защото при разпореждане с имота за третите лица не е без значение, дали върху имота е налице вписан, но не заличен договор за наем, чиито наемен срок не е изтекъл.
Нормативната уредба в България не съдържа правно основание за извършване на заличаване на вписан договор за наем на недвижим имот. По този въпрос е дадено разрешение в задължителната практика на Върховния касационен съд, обективирана в определение № 230/02.05.2012 г. по ч. гр. д. № 35/2012 г. на I ГО. Според него:
„Съгласно нормата на чл. 569 ГПК нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в нормата действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване, в случаите, предвидени в закона. От тази норма и от нормите на Правилника за вписванията (ПВ), издаден за прилагане глава ХI на Закона за собствеността "Вписвания", следва че се заличават тези вписвания и отбелязвания, за които това изрично е предвидено (чл. 13, чл. 19 и чл. 32 ПВ, които се отнасят до заличаване вписванията на искови молби и решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, вписването на ипотеката и вписването на възбраните). В ПВ не е предвидено да се извършва заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот. Това действие би било безпредметно. Вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети лица и осигурява защита на наемателя. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД договорът е задължителен за приобретателя на недвижимия имот, ако е вписан. Договорът за наем сключен с определен срок, се прекратява с изтичането на срока. С това се прекратява и оповестителното действие на вписването му . В случай че договорът бъде продължен за срок по-дълъг от една година, той следва отново да бъде вписан за да бъде противопоставим на трети лица и да се охранят интересите на наемателя за срока на действието му.“
Изложеното разрешение на ВКС се поддържа неизменно и понастоящем в съдебната практика (вж. Определение № 210 от 20.05.2013 г. на ВКС по ч. гр. д. № 3108/2013 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Златка Русева; Определение № 281 от 13.06.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 375/2017 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Костадинка Недкова; Определение № 613 от 1.12.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 2812/2017 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Росица Божилова).
Това разбиране на съда следва да бъде споделено. До приемането на изрични разпоредби в приложимата нормативна уредба, както това е направено например по отношение на договорите за наем на земеделска земя (аргумент от чл. 27, ал. 2 от Закон за арендата в земеделието),заличаване вписването на договор за наем на недвижим имот е недопустимо.
За пълнота на анализа, следва да се отбележи, че настоящото изложение не разглежда възможностите за извършване на вписвания и отбелязвания в Службата по вписванията по отношение на вписани договори за наем на недвижими имоти.
[1] До създаването на действащ Имотен регистър всички вписвания, отбелязвания и заличавания се извършват от Службите по вписвания по места.
Запишете се за нашия информационен бюлетин и следете страницата ни в LinkedIn, за да не пропускате важни новини и експертни анализи.