През последните месеци се наблюдава една много притеснителна тенденция, породена от растящата инфлация и резките промени в цените на строителните материали, работната ръка, горивата и енергията.
Строителните фирми еднолично решават да увеличат договорените крайни цени по сключени предварителни договори за покупко-продажба и изграждане на недвижими имоти (т.нар. предварителни договори „на зелено“) без да имат такова право.
В случай че контрагентите им купувачи не склонят да заплатят допълнително, строителите-продавачи връщат получените пари по договора, а някои дори заплащат предвидените неустойки, всичко с цел предварителният договор със съответния купувач да бъде прекратен, а имотът да бъде продаден на друго лице при значително по-висока цена.
Получаването на такава цена е гарантирано предвид текущите нива в цените на имотите, надвишаващи в пъти цените отпреди само две години.
По този начин редица купувачи, които подписват предварителни договори още преди обектите им да бъдат изградени, остават излъгани в очакванията си след определен период да придобият недвижим имот по цената договорена още преди завършване на строителството. Особено драматично е когато очакваният имот е единствено жилище или е закупен само с цел инвестиция.
Конкретен повод за описаното поведение на строителите-продавачи на недвижими имоти стана приетата възможност за изменение на цената по договорите за обществени поръчки при инфлация – в сила от 05.08.2022г. С новата разпоредба на чл. 117а от Закона за обществените поръчки (ДВ, бр. 62 от 2022 г.) за първи път беше дадено право цената по договор за обществена поръчка да бъде едностранно изменяна от изпълнителя в резултат на инфлация, при която съществено са увеличени цените на основни стоки и материали, които формират стойността на договора, според нарочна методика, приета от Министерския съвет.
Макар че тази норма не е приложима в отношенията между частни лица, където няма публично възлагане, строителството като тип дейност и в двата случая се влияе от цените на материалите и работната ръка, което накара строителите на частни имоти да „измислят“ как да се справят с проблема при липса на изрична договорна възможност.
Причините за създалата се ситуация са множество и комплексни. От една страна, това се дължи на инфлацията и нестабилните цени на строителните материали, работната ръка, източниците на енергия и горивата, а от друга страна – на относително дългия период от около две години, който изминава от подписването на предварителния договор до реализиране на планираното строителство и промяната в обстоятелствата, която неминуемо носи със себе си.
Също особеността, че с предварителния договор не се прехвърлят вещни права, което дава възможност на продавача бидейки собственик на имота, да се разпореди със собствеността си в полза на трето лице по всяко време.
Излишно е да се коментира желанието на строителите задължително да реализират максимална печалба с поемане на минимални рискове и невникването в материята от купувачите при скоростно подписване на предварителен договор под страх от изтичащи срокове по добилото популярност правно неуредено „стоп капаро“.
Не на последно място, дългият период от време, който би бил необходим, за да се разреши спорът (който е такъв за „стопанска непоносимост“ по чл. 307 от Търговския закон) по съдебен ред заедно с относителната несигурност продиктувана от непоследователността на съдебните решения при аналогични казуси.
Не трябва да забравяме и рязкото покачване на търсенето в имотния пазар, което даде възможност на строителите-продавачи да налагат сключването на предварителни договори преимуществено в тяхна полза без достатъчно гаранции за купувачите. Всичко под претекст, че има достатъчно желаещи, които веднага ще склонят да подпишат предварителния договор както е предложен.
Купувачите обаче трябва да знаят, че предварителните договори „на зелено“ са едни от най-сложните сделки в правния мир, защото те обикновено комбинират два договора - договор за покупко-продажба и договор за строителство - с всички техни особености и последици, които не бива да бъдат пренебрегвани. Трябва да бъдат съобразени и предвидени не само характерните рискове свързани с историята на собствеността, правоприемството и наличието на тежести, но и спецификите на строителния процес, въвеждането в експлоатация и гаранционните срокове за изграденото.
Наред с това, следва и вече задължително да се предвиждат адекватни последици при едностранно прекратяване на предварителните договори, които да служат като препятствие пред строителите-продавачи да диктуват нови и нови условия до изпълнение на сключените договори.
Предвид всичко изложено и за да се избегне ситуация, в която един вече сключен предварителен договор „на зелено“, всъщност да се окаже безполезен лист хартия светещ в червено като проблемен, винаги покупката на недвижими имоти следва да се съгласува с квалифицирани юристи с подходящ опит в областта.