Действащата конституция на Република България в член 21 определя земята като основно национално богатство, което се ползва от особената закрила на държавата и обществото. Това обуславя особеностите в правната уредба на земеделските земи, които поначало следва да се използват само за земеделски цели, макар и с някои изключения. Законодателно правният статус на земеделските земи се съдържа основно в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) и Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).
Легалното определение за това какво представляват земеделските земи се намира в член 2 от ЗСПЗЗ. Според текста на разпоредбата това са земи, които са предназначени за земеделско производство и:
1. не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон; (крайна точка на урбанизирана територия)
2. не са включени в горския фонд
3. не са застроени със сгради на: промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради
4. не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения
Съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), земеделските земи не се облагат с данък и такъв не се дължи, освен ако не са застроени - за действително застроената площ и прилежащия й терен. Тази особеност в данъчното третиране предпоставя някои особени правила по отношение на удостоверенията за данъчна оценка на земеделските земи:
► За разлика от стандартните удостоверения за данъчна оценка, удостоверенията отнасящи се до незастроени земеделски земи имат по-дълъг срок на валидност – до края на текущата година независимо кога е поискано тяхното издаване [1].
► Процедурата по издаване на удостоверение за данъчна оценка на земеделски земи изисква преди това да бъде получено отделно нарочно удостоверение за характеристика на имота. Именно тази втора особеност предизвиква известни затруднения в случаите на разпореждане със земеделска земя.
Добре известно е, че за да бъде осъществена разпоредителна сделка със земеделска земя, необходимо като минимум е пред съответния нотариус да бъдат представени:
- документите, легитимиращи като собственик продавача
- скица на земята
- удостоверение за данъчна оценка
Първите два документа имат за цел да се установи кой е имотът, кой е собственикът и къде точно се намира имотът. Удостоверението за данъчна оценка се издава за целите на облагането с данък върху наследствата и данък при придобиване на имущества, за определяне на държавните и нотариалните такси в производствата по Гражданския процесуален кодекс [2]. Тоест удостоверението за данъчна оценка служи като база за изчисление на всички дължими данъци и такси при разпореждане със земеделска земя.
Изискуемите документи за снабдяване с данъчна оценка за земеделска земя са:
- документ за собственост
- скица на имота
- удостоверение за характеристика на имота
В зависимост от това, дали за имота има влязла в сила кадастрална карта или не, скицата, респективно удостоверението за характеристика, се издава според местонахождението на имота от съответната общинска служба по земеделие (когато няма кадастрална карта) или от съответната служба по геодезия, картография и кадастър (когато има кадастрална карта). Към момента за почти всички земеделски земи, находящи се на територията на Република България, с малки изключения, има влязла в сила кадастрална карта. Вероятно това е и причината през 2019 г. услугата „Издаване на удостоверение за характеристика на имот“ да бъде прехвърлено изцяло в компетентността на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Дори в случаите на компетентност на съответната общинска служба по земеделие, макар заявлението да е подадено пред нея, тя на свой ред използва услугите на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, за да издаде искания документ.
Удостоверението за характеристика на имота се издава за срок от седем или три работни дни, в зависимост от заплатената услуга в размер на двадесет (за стандартна поръчка) или четиридесет лева (за бърза поръчка). В удостоверението се съдържа информация за:
► трайно предназначение на територията
► начин на трайно ползване
► площ
► категория на земята
► местоположение спрямо строителните граници на населеното място, в което се намира
► местоположение спрямо пътната мрежа с трайна настилка
Последните две са единствените допълнителни данни в сравнение с кадастралната скица на имота. Но докато стойността на стандартната услуга за издаване на скица на земеделска земя е в размер на пет лева, то цената за издаване на удостоверение за характеристики на имота надвишава трикратно този размер. По този начин описаното удостоверение се явява едно ненужно допълнително изискване, чиято очевидна единствена цел е да се увеличи административната тежест върху собствениците на земеделски земи. Такова удостоверение не се изисква за другите видове недвижими имоти.
Всички собственици на земеделски земи следва да имат предвид изискването за удостоверение за характеристики при разпореждане с имотите си, за да могат да бъдат подготвени и да разполагат с достатъчно време за набавяне на за набавяне на всички необходими документи. Планирането на издаването на удостоверение за характеристики е особено важно в случаите, когато имотите се намират в населено място, различно от обичайното местопребиваване/седалище на собственика (независимо от възможностите за обслужване по електронен път).
[1] Аргумент от чл. 3, ал. 4 от Приложение № 2 към ЗМДТ
[2] Чл. 3, ал. 2 от Приложение № 2 към ЗМДТ