Земеделската земя в България е обявена с Конституцията за основно национално богатство. Като богатство, тя се ползва от особената закрила на държавата и обществото. Разпоредбите, бранещи земеделската земя, при всички случаи трябва да са съобразени с Конституцията, международните договори, по които Република България е страна, както и с правото на Европейския съюз. Действащите законодателни защитни мерки, обаче, видимо надхвърлят своята цел и стигат дотам, че създават необосновани ограничения, които не почиват на правото.
Такова неправомерно ограничение представлява разпоредбата на чл. 3в от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). В ал. 1 на чл. 3в е предвидено общото правило, че право на собственост върху земеделски земи могат да придобиват физически или юридически лица, които са пребивавали или са установени в Република България повече от 5 години. То не се прилага, когато земеделските земите се придобиват при наследяване по закон.
По аргумент за противното, физически лица, които поне през последните 5 години не са пребивавали или не са установени в България, нямат право да придобиват българска земеделска земя с какъвто и да е вид сделка. Това изискване се отнася до всички физически лица, независимо дали са български граждани или чужденци. ЗСПЗЗ не прави изключения във връзка с условието за пребиваване - без значение е гражданството на купувачите или дарените лица, без значение е дали са в родство с прехвърлителя или не, както и с условието да са установени в страната.
По същество в разпоредбата на чл. 3в, ал. 1 ЗССПЗЗ се има предвид физическото присъствие на лицето в страната, като гаранция, че земята която придобива ще бъде обгрижвана, а не придобита чрез сделка и изоставена. Изразът „пребивава“ има отношение към чуждите граждани, а условието, приложимо за българските граждани, е да са установени в страната.
Юридическите лица, придобиващи земеделска земя в България, следва да са с регистрация по българското законодателство не по-малко от 5 години преди придобивната сделка. По изключение, произтичащо от ал. 2 на чл. 3в от ЗСПЗЗ, юридическите лица с регистрация по българското законодателство по-малко от 5 години, могат да придобиват право на собственост върху земеделски земи само когато съдружниците в дружеството, членовете на сдружението или учредителите на акционерното дружество отговарят на изискванията за пребиваване или установеност (по чл. 3в, ал. 1 от ЗСПЗЗ). За изчерпателност, ограничения при придобиване на земеделска земя от юридически лица се съдържат и в разпоредбата на чл. 3, ал. 7 от ЗСПЗЗ.
Така създадените условия за придобиване на земеделска земя по чл. 3в от ЗСПЗЗ не съответстват на ценностите, установени в Конституцията на Република България и в правото на Европейския съюз, за което свидетелстват действията и актовете на българските власти и Европейската комисия.
Първата стъпка в насока създаване на ограничения е направена на 22.10.2013 г. с приетото от Народното събрание Решение за налагане на мораториум върху придобиването на право на собственост върху земя на територията на Република България от страна на чужденци и чуждестранни юридически лица до 1 януари 2020 г. По силата на решението, на Министерски съвет е възложено да приеме всички необходими действия и актове за осъществяването на мораториума. Почти светкавично този мораториум е обжалван пред Конституционния съд и съвсем логично е обявен за противоконституционен с Решение № 1 от 28.01.2014 г.
Междувременно на 01.01.2014 г. е изтекъл срокът, определен в Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз, препятстващ граждани и юридически лица от държавите членки на Европейския съюз и на държавите–страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство, да придобиват право на собственост върху български земеделски земи (виж чл. 3, ал. 5 и ал. 6 от ЗСПЗЗ).
Разпоредбата на чл. 3в от ЗСПЗЗ е обнародвана в Държавен вестник на 07.05.2014г. (брой 38) като продължение на политиката на България да ограничава придобиването на земеделска земя от чуждестранни физически и юридически лица. Приемането на разпоредбата не минава без наложено вето от тогавашния български президент по силата на Указ № 73 от 11.04.2014 г., което е преодоляно от Народното събрание. Във ветото си държавният глава обръща внимание, че „[а]ко беше спазено изискването на Закона за нормативните актове и беше направен анализ на предлаганите разпоредби за съответствието им с Конституцията на Република България и с правото на ЕС, вероятно тези законодателни промени нямаше да бъдат приети“.
Не на последно място, чл. 3в от ЗСПЗЗ е в директно противоречие с правото на Европейския съюз. Разпоредбата представлява ограничение на свободното движение на капитали и на свободата на установяване по смисъла чл. 63 и чл. 49 от Договора за функциониране на Европейския съюз (ДФЕС). Реакцията на Европейската комисия е красноречива. Стартирано е производство по установяване на нарушение срещу България INFR(2015)2018 и на 26.03.2015г. е изпратено официално уведомително писмо по чл. 258 от ДФЕС с двумесечен срок за отговор. Неудовлетворена от отговора, на 26.05.2016 г. Комисията изпраща мотивирано становище до Република България с предупреждение, че производството ще продължи в неговата съдебна фаза пред Съда на ЕС, ако в нов двумесечен срок националното законодателство не бъде приведено в съответствие с правото на ЕС.
На 18.10.2017 г. е обявено Тълкувателно съобщение на Комисията относно придобиването на земеделска земя и правото на Европейския съюз (2017/С 350/05). В него Комисията очертава ползите и предизвикателствата на чуждестранните инвестиции в земеделската земя, приложимото право на ЕС, относимата съдебна практика на Съда на ЕС и изводи от общ характер относно начините за защита на легитимните обществени интереси в съответствие с правото на ЕС. В т. 4, б. е) на съобщението Комисията разглежда изискванията за пребиваване като изрично посочва, че „всяко изискване за пребиваване представлява непряка дискриминация, основана на националност“ и се аргументира с последователността на решенията на Съда на ЕС в тази насока.
Видно от единствените публично достъпни Решение № 397 на МС от 20.07.2017 г. за приемане на Доклад относно изпълнението на Плана за действие за 2017 г. с мерките, произтичащи от членството на Република България в Европейския съюз, към 30 юни 2017 г. и Приложение към Решение № 17 на МС от 2019 г. , е предвидено да бъде изготвен законопроект за изменение на ЗСПЗЗ, с който да бъде отменена разпоредбата на чл. 3в. Нещо повече, в Приложението е посочено, че на 18.07.2018 г. е получено политическо писмо от В. Домбровскис - заместник-председател на Комисията, с което българската страна е приканена да информира Комисията за плановете си във връзка с процедурата за нарушение.
Към настоящия момент промяна или отмяна на чл. 3в от ЗСПЗЗ не е направена и разпоредбата продължава да е част от действащото право, което се спазва и прилага от българските институции. Условията, добри или лоши, се прилагат към всички желаещи да придобият земеделска земя.
Изложеното повдига обоснован въпрос за дискусия: как 14 години след присъединяването на Република България към Европейския съюз, 7 години след приемането на една противоконституционна и противоевропейска разпоредба, заради която във всеки следващ момент производството по установяване на нарушение може да премине в съдебната си фаза, разпоредбата на чл. 3в от ЗСПЗЗ продължава да съществува в първоначалния си вид и се прилага с особеностите, както е разяснено по-горе.