Темата отново стана актуална в България след завишаването на данъка при възмездно придобиване на имущество от някои общински съвети и неприетото предложение на правителството за въвеждане на данъчното облагане при апортите. Наред с това, строителният бум и желанието на инвеститорите максимално да ограничат отговорността си, доведе до все по-честото използване на дружества, които нямат дейност, но служат като титуляри на правото на собственост върху застроявания имот.
Придобиването на недвижим имот освен чрез традиционните сделки би могло да се осъществи и посредством учредяване на капиталово търговско дружество с капитал формиран от непарична вноска (апорт) на недвижим имот и изкупуване на дяловете в това дружество. Процедурата включва няколко етапа и отнема минимум около два месеца, но основното предимство е, че при имоти с висока стойност може да се окаже значително по-евтина от директното придобиване чрез правна сделка.
При стандартна покупко-продажба на недвижим имот в столицата, дължимите данъци и такси се изчисляват на база на продажната цена или данъчната оценка на имота, която от двете е по-висока, и включват:
1) 3% данък при възмездно придобиване на имущество (наричан местен данък) по чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет;
2) 0.1% такса вписване по чл. 2, ал. 1 от Тарифата за държавните такси, събирани от агенцията по вписванията;
3) нотариална такса за издаване на нотариален акт по т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
4) нотариална такса или адвокатски хонорар за изготвяне на проект на нотариален акт, изчислени съгласно т. 17 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност или съответно съгласно чл. 6, ал. 8 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
За сравнение, на първо място, при придобиване на недвижим имот в столицата посредством капиталово дружество:
○ Не се дължи местен данък (аргумент от чл. 48, ал. 1, т. 9 от Закон за местните данъци и такси).
○ Не се изготвя нотариален акт и свързаните с това такси или хонорари отпадат.
○ Като отправна точка за изчисляване на всякакви дължими такси, не се използва нито данъчната оценка, нито пазарната цена на имота, а оценката на имота извършена от вещи лица (която в много случаи се оказва по-ниска от пазарната цена). Така таксата вписване, която единствено се припокрива и в двата случая на придобиване, се изчислява върху по-ниска стойност.
Следва обаче да се отбележи, че в отделните етапи на придобиването чрез капиталово дружество се дължат някои допълнителни такси (които обаче са значително по-малки):
○такса за изготвяне на оценка на имота от три вещи лица по реда на чл. 72 от Търговския закон (определя се по преценка на длъжностно лице по регистрацията от Търговски регистър и регистър на ЮЛНЦ, но практиката показва, че варира между 600 лева и 1500 лева);
○такси за нотариална заверка на подписите върху различни документи (съгласие за управление, съгласие за извършване на непарична вноска, декларация за липса на непогасени публични задължения, договор за прехвърляне на дялове/акции), необходими за учредяването на дружеството и за прехвърляне на дружествените дялове, изчислена по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
○ такса за регистрация и за регистрация на промяна според избрания вид търговско дружество по чл. 16а, ал. 2 от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията;
○ адвокатски хонорар за правни услуги и съдействие в различните етапи на процедурата.
Придобиването на недвижим имот посредством капиталово търговско дружество условно преминава през четири етапа:
1) извършване на оценка на непарична вноска – недвижим имот;
2) регистрация на капиталово търговско дружество;
3) вписване на дружествения договор/учредителния акт/устава на дружеството в Служба по вписванията;
4) прехвърляне на дружествените дялове/акции.
Оценката на непарична вноска – недвижим имот се извършва по реда на чл. 72 от Търговския закон от три вещи лица, назначени от Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ. Процедурата стартира с молба за оценка от собственика на недвижимия имот отправена до Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ, към която се прилагат всички документи, установяващи правото на собственост (нотариални актове, скици, удостоверения за наследници и други). Длъжностното лице по регистрацията издава акт за назначаване на вещи лица като с него определя кои ще бъдат конкретните три вещи лица и каква ще бъде дължимата такса за извършване на оценката. След заплащане на таксата, вещите лица имат 14-дневен срок да представят оценката. Посочената сума в оценката е максималната стойност, на която могат да се запишат дялове/акции в капитала на дружество срещу внасяне на недвижимия имот.
Регистрацията на капиталово търговско дружество с непарична вноска като регистриран капитал се извърша по правилата на чл. 73 от Търговския закон и при съответно приложение на изискванията на Закона за Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ. Заявленията за вписване на първоначална регистрация на капиталови дружества се разглеждат до края на следващия работен ден от постъпването им в Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ, като произнасянето се извършва незабавно след разглеждане на заявлението. Ако са представени всички изискуеми документи и е надлежно заплатена изискуемата държавна такса, вписването може да се очаква най-късно в срок до два работни дни от подаване на заявлението за регистрация. По силата на вписването собственик на недвижимия имот става новоучреденото дружество, а досегашния собственик на имота придобива дялове/акции от капитала на дружеството. Прехвърлянето на недвижимия имот настъпва с вписването на новоучреденото дружество в Търговски регистър и регистър на ЮЛНЦ, но за да е противопоставимо това прехвърляне на трети лица, трябва да се извърши вписване на дружествения договор/учредителния акт/устава на дружеството в съответната Служба по вписванията по местонахождение на имота. За това вписване се прилагат правилата на чл. 73 от Търговския закон и Правилникът за вписванията. Вписването се извършва въз основа на молба от името на дружеството-собственик към която се прилагат 2 броя нотариално заверени преписи от дружествения договор/учредителния акт/устава, квитанция за платена държавна такса и други документи според специфичните изисквания на съответната служба по вписванията. Молбата се разглежда от съдия по вписванията, който разпорежда вписване на дружествения договор/учредителния акт/устава в деня на постъпване на молбата, ако са изпълнени всички изисквания за това.
Последният етап е записалият дружествените дялове/акции срещу извършената непарична вноска на недвижимия имот да ги прехвърли на лицето, което желае да придобие имота. Това лице ще стане собственик на дружествените дялове/акции в дружеството-собственик на имота. Така поемайки контрола върху дружеството ще контролира и ще се разпорежда с имота. Прехвърлянето на дружествени дялове/акции се извършва по правилата на Търговския закон и се вписва в Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ по реда на Закона за Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ. По заявлението за вписване на промяна по партидата на новоучреденото дружество длъжностното лице по регистрацията се произнася незабавно след изтичане на три работни дни от постъпването му и при положение, че са представени всички необходими документи и доказателство за платена държавна такса.
В обобщение, придобиването на недвижим имот посредством капиталово търговско дружество, може да бъде предпочитан вариант като се съобразят всички особености на представените етапи, през които преминава процедурата и при отчитане на произтичащите от така придобитата собственост данъчни и други аспекти свързани с правата на собствениците-търговски дружества.
Свързано съдържание: Вещно право и строителство, Недвижими имоти, строителство и инженеринг, Дружествено и търговско право
Запишете се за нашия информационен бюлетин и следете страницата ни в LinkedIn, за да не пропускате важни новини и експертни анализи.