Високите темпове на строителство в град София, почиващи на силното търсене на жилищни и нежилищни площи, налагат анализ на потенциални нови възможности за реализация на инвестиционни намерения. Погледът е фокусиран върху териториите за далекоперспектвино развитие (1) на Столична община.
На територията на град София действат специфични правила и нормативи за устройството и застрояването. Те се съдържат в Закон за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО) и в приложението към него по чл. 3, ал. 2. Техните разпоредби се явяват специални по отношение на Закон за устройство на територията и затова според тях се регламентират правилата и нормативите за прилагане на Общия устройствен план на Столична община (приет от Министерски съвет с Решение № 960/ 16.12.2009 г.). С правилата и нормативите се определят устройственото и функционалното предназначение, ограниченията при застрояването и показателите за застрояване на отделните видове територии, устройствени зони и самостоятелни терени.
В чл. 6 от ЗУЗСО е предвидено обособяването на територии за далекоперспективно развитие в околоградския район на София. Околоградският район обхваща територията, попадаща между границите на гр. София и административно-териториалните граници на Столичната община (чл. 6, ал. 1 от ЗУЗСО).
Целта на обособяването на територии за далекоперспективно развитие е те да бъдат използвани след изчерпване на потенциалните близкоперспективни разширения и възможности за рециклиране на вече урбанизирани територии, в рамките на времевия интервал на действие на прогнозите, заложени в Общия устройствен план на Столична община. Устройството и застрояването на тези терени следва да осигурява планово и балансирано развитие на Столична община в случай на нарастване на населението над прогнозните стойности, както и за удовлетворяване на специфични инвестиционни интереси, значими за общината, при спазване на определени изисквания. Отреждането на терени за далекоперспективно развитие спомага на Общината да се справи в срок с изграждането на необходимата инфраструктура.
Териториите за далекоперспективно развитие попадат в различни видове устройствени зони – жилищни, за обществено обслужване, смесени многофункционални, производствени и т.н. Означени са в Общия устройствен план на Столична община (ОУП) с буква „д“, изписана след съответния буквения индекс на устройствената зона, с райе в съответния цвят. Тези територии обхващат доста голяма площ от около 6000 хектара кaтo включват:
► paзшиpeния нa зeмлищaтa нa ceлищaтa Лoзeн и Гepмaн (в южнa пocoĸa) и в Бoжypищe (в зaпaднa посока);
► територии за жилищно строителство в кв. Суходол;
► paзшиpeния нa пoчти вcичĸи ceлищa пo ceвepнaтa дъгa в oĸoлoгpaдcĸия paйoн - Kpивинa, Mpaмop, Mиpoвянe, Hoви Иcĸъp, Boйнeгoвци, Cвeтoвpaчeнe;
► територията на ceвepoизтoĸ, ĸъдeтo e тpaнcпopтният възeл нa Oĸoлoвpъcтнoтo шoce, бyл. „Бoтeвгpaдcĸo шoce“ и „Kpeмиĸoвcĸo шoce“.
С чл. 15, ал. 1 от ЗУЗСО е наложена забрана за усвояване на териториите за далекоперспективно развитие по новото предназначение първоначално до 2020 година, а с последните изменения на закона – до 2025 година. Тази забрана обаче не е абсолютна.
На основание чл. 15, ал. 2 от ЗУЗСО устройството и застрояването на терените за далекоперспективно развитие преди 2025 година се допускат въз основа на решение на Столичния общински съвет (СОС), за получаването на което трябва да са налице три предпоставки
► да съответства на предвижданията на ОУП за съответната устройствена зона
► да обхваща изцяло или в значителна степен съответната устройствена зона
► да доказва осигурено финансиране, включително за изграждане на необходимата техническа инфраструктура
Първата предпоставка не създава трудности, но втората и третата не са толкова безпроблемни. Оказва се, че в законодателството, а и в съдебната практика липсва легално определение за това какво означава „значителна степен от съответната устройствена зона“ и няма изрично уточнение как следва да се докаже осигуреното финансиране.
Донякъде разрешение на тези проблеми може да се намери в издадените вече решения на СОС по чл. 15, ал. 2 от ЗУЗСО, които са над 15 към днешна дата. Във всеки конкретен случай СОС е определял различни площи като „значителни“ и по-скоро е изработил други водещи критерии, произтичащи от това, дали имотът е в близост до влязъл в сила подробен устройствен план и улична регулация.
По повод доказването на осигуреното финансиране, в болшинството от случаите разрешение е давано въз основа на нотариално заверена декларация от инвеститора за финансиране като единствено доказателство.
Въпреки описаните неясноти, над 90% от решенията на СОС по чл. 15, ал. 2 от ЗУЗСО са положителни, а урегулирането на териториите за далекоперспективно развитие в повечето случаи може да се окаже добра финансова инвестиция.
(1) Територии, определени за развитие след определен период.